En venta el problema es conseguir contactos. En alquiler es justo el contrario: publicas un piso a precio de mercado un martes por la mañana y el jueves tienes 140 mensajes, de los cuales 120 no van a ninguna parte.
Están los que no han leído el precio. Los que preguntan si aceptas la mitad. Los que quieren entrar mañana y el piso está libre en dos meses. Los que desaparecen cuando mencionas la nómina. Y los que simplemente están mirando por curiosidad y no tienen intención de mudarse.
Cribar eso cuesta entre tres y cinco horas por inmueble, y esas horas no las cobra nadie. Un anuncio bien escrito reduce ese volumen a la mitad o menos, y lo hace sin perder un solo candidato válido.
Qué significa filtrar bien
Filtrar no es poner requisitos duros en mayúsculas. Es dar toda la información incómoda por adelantado, para que quien no encaja se descarte solo antes de escribirte.
La lógica es sencilla. Un contacto que llega sin saber el precio total, la duración mínima o lo que le vas a pedir es un contacto que vas a perder más tarde, después de haberle dedicado un mensaje, una llamada y quizá una visita. Cuanto antes se produzca ese descarte, más barato te sale.
Y hay un efecto secundario que compensa el esfuerzo: los pocos que sí escriben llegan informados, con las expectativas ajustadas y sabiendo lo que hay. La conversación empieza en un punto mucho más avanzado.
Los siete datos que filtran de verdad
Ninguno de estos siete habla del inquilino. Todos hablan de la vivienda y de las condiciones del contrato, que es exactamente donde puedes ser todo lo exigente que quieras.
1. El coste mensual total, no solo la renta
Este es el filtro más potente de todos y el que menos se usa.
Renta 950 € al mes. La comunidad (62 €) y el IBI van por cuenta del propietario; el inquilino paga luz, agua, gas e internet, que en esta vivienda salen por unos 110 € de media al mes. Coste mensual realista: 1.060 €.
Mucha gente escribe pensando en 950 y renuncia al llegar a 1.060. Mejor que renuncie ahora.
2. Lo que hay que pagar al entrar
A la firma: un mes de fianza legal, dos meses de garantía adicional y el primer mes por adelantado. En total, 3.800 € en el momento de firmar.
La cifra total al entrar es lo que elimina más contactos inviables, porque mucha gente puede pagar la mensualidad pero no la entrada. Decirlo en euros, no en meses, evita que alguien haga mal el cálculo.
3. Los requisitos de solvencia
Se pide contrato laboral indefinido o, en caso de autónomo, las últimas tres declaraciones trimestrales. Los ingresos netos conjuntos deben ser de al menos 2.850 € al mes, tres veces la renta. Si no se llega, se puede completar con un avalista que sí cumpla.
Tres apuntes importantes aquí. El criterio es económico y objetivo, no personal. Se aplica igual a todo el mundo. Y ofrecer la vía del avalista mantiene abierta la puerta a candidatos solventes que no encajan en el molde estándar, que suelen ser bastante buenos inquilinos.
4. La duración y las condiciones del contrato
Contrato de vivienda habitual de cinco años, con permanencia mínima de seis meses. No es alquiler de temporada ni por habitaciones.
Descartar explícitamente lo que no es ahorra decenas de mensajes. Mucha gente escribe preguntando por alquiler de temporada sin leer nada más.
5. La fecha real de disponibilidad
El piso está ocupado hasta el 30 de noviembre. Las visitas empiezan el 15 de noviembre y la entrada más temprana posible es el 1 de diciembre.
Un candidato que necesita mudarse en dos semanas no va a esperar dos meses. Que lo sepa antes de escribir.
6. Las condiciones sobre mascotas y uso
Se admiten mascotas de hasta 15 kg, previa comunicación. No se permite el subarriendo ni el uso como oficina o local de actividad.
Si admites mascotas, dilo: es un criterio de búsqueda enorme y te llegarán candidatos que otros anuncios espantan. Si no las admites, dilo también. Lo peor es callarlo y descubrirlo en la visita.
7. Lo que el inquilino tendrá que asumir
La vivienda no tiene aire acondicionado y en agosto se nota; se puede instalar por cuenta del inquilino previa autorización. El portal no tiene ascensor y el piso es un tercero.
Un tercero sin ascensor con un candidato de 70 años o con un carrito de bebé es una visita perdida garantizada. Decirlo filtra sin ofender a nadie.
Resumen de los siete filtros
| Filtro | Qué elimina |
|---|---|
| Coste mensual total | A quien solo miraba la renta |
| Importe total a la firma | A quien no puede afrontar la entrada |
| Requisitos de solvencia | A quien no llega, antes de la visita |
| Duración y tipo de contrato | A quien busca temporada o habitación |
| Fecha real de entrada | A quien necesita mudarse ya |
| Mascotas y uso permitido | A quien tiene perro grande o quiere oficina |
| Limitaciones físicas | A quien no puede con escaleras |
La estructura: cinco bloques
El anuncio de alquiler invierte el orden del de venta. En venta seduces primero y das condiciones al final; en alquiler pones las condiciones pronto, porque son ellas las que filtran.
1. Gancho con el dato diferencial (1 frase). Lo único que se ve en el listado.
2. Condiciones económicas completas (2-3 frases). Renta, gastos, coste total, entrada.
3. Requisitos y contrato (2-3 frases). Solvencia, duración, disponibilidad.
4. La vivienda (3-4 frases). Lo que las fotos no cuentan, con las limitaciones dichas.
5. Cómo contactar (1-2 frases). Qué enviar en el primer mensaje.
Ese quinto bloque es el que más tiempo ahorra y casi nadie lo usa. Pedir los datos en el primer mensaje convierte una conversación de cuatro intercambios en uno solo.
Antes y después
Antes:
Se alquila precioso piso de 3 habitaciones en zona inmejorable. Totalmente amueblado y equipado, listo para entrar a vivir. Muy luminoso y tranquilo. Se requiere nómina y aval. Abstenerse curiosos. Precio 950 €/mes. Llamar para más información.
Cuarenta palabras, cero información útil y una frase (abstenerse curiosos) que suena agresiva y no filtra absolutamente nada: el curioso no se identifica a sí mismo como curioso.
Después:
Piso de tres dormitorios amueblado en calle peatonal, disponible desde el 1 de diciembre.
Renta 950 € al mes. Comunidad e IBI van por cuenta del propietario; el inquilino paga luz, agua, gas e internet, unos 110 € de media. Coste mensual realista: 1.060 €. A la firma: fianza de un mes, dos meses de garantía adicional y el primer mes por adelantado, 3.800 € en total.
Contrato de vivienda habitual de cinco años con permanencia mínima de seis meses. Se piden ingresos netos conjuntos de 2.850 € al mes o avalista que cumpla ese criterio. No es alquiler de temporada ni por habitaciones.
Son 78 m² en un tercero sin ascensor, así que hay que subir escaleras. Los dormitorios dan a patio interior y se duerme sin ruido. El mobiliario es de 2022 y está en buen estado. No tiene aire acondicionado; se puede instalar por cuenta del inquilino previa autorización. Se admiten mascotas de hasta 15 kg.
Las visitas empiezan el 15 de noviembre. Si encaja, escríbeme indicando cuántas personas vivirían, situación laboral y fecha deseada de entrada, y te paso el plano y los horarios disponibles.
El segundo anuncio es cinco veces más largo y va a recibir bastantes menos mensajes. Esa es exactamente la intención. Los que lleguen vendrán sabiendo que son 1.060 € al mes, 3.800 € de entrada y un tercero sin ascensor.
El bloque de contacto, en detalle
Pedir tres datos concretos en el primer mensaje es la diferencia entre gestionar el alquiler en dos horas o en cinco:
Escríbeme indicando: número de personas que vivirían, situación laboral de cada una y fecha deseada de entrada.
Con eso ya puedes descartar o priorizar sin una sola llamada. Y quien no se molesta en responder a tres preguntas sencillas tampoco iba a completar el proceso.
Un matiz de protección de datos: pide solo lo necesario para valorar la candidatura y no exijas documentación personal (nóminas, DNI, contratos) hasta que el candidato esté realmente en la recta final. Solicitar documentos sensibles a cuarenta personas para quedarte con una es innecesario y te obliga a gestionar y destruir esos datos.
No puedes poner
Aquí está la línea que separa filtrar de discriminar, y conviene tenerla muy clara porque cruzarla tiene consecuencias.
La regla es sencilla: puedes poner condiciones sobre la vivienda y sobre la solvencia; no puedes poner condiciones sobre las características personales del inquilino.
| No puedes poner | Por qué |
|---|---|
| Preferencia o rechazo por nacionalidad, raza, etnia o color | Discriminación prohibida |
| Solo españoles / abstenerse extranjeros | Discriminación por origen |
| No se admiten niños / solo parejas sin hijos | Discriminación por situación familiar |
| Preferencia por religión | Discriminación por creencias |
| Solo mujeres / solo hombres (salvo casos muy concretos) | Discriminación por sexo |
| No apto para personas con discapacidad | Discriminación por discapacidad |
| Solo funcionarios / solo profesionales | Criterio personal, no económico |
La diferencia entre solo funcionarios y se piden ingresos de 2.850 € al mes es que el segundo es un criterio objetivo que cualquiera puede cumplir, mientras que el primero excluye a personas perfectamente solventes por su tipo de empleo.
El marco legal en España combina varias normas: la Constitución consagra la igualdad ante la ley, la Ley 62/2003 incorpora la protección contra la discriminación en el acceso a la vivienda, y la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda refuerza ese principio. Además, la legislación reciente en materia de igualdad de trato ha reforzado la posición del denunciante: ante indicios de discriminación, corresponde a la parte denunciada acreditar que su decisión respondió a criterios objetivos.
Eso último tiene una implicación muy práctica para un agente: documenta tus criterios y aplícalos igual a todos. Si tienes por escrito que pides tres veces la renta en ingresos y puedes demostrar que lo aplicaste a los ocho candidatos, estás protegido. Si decides caso por caso y sin criterio escrito, no.
Esto es información general, no asesoramiento jurídico, y la normativa autonómica añade requisitos propios en varias comunidades. Ante una situación concreta, consulta con un abogado.
Cómo gestionar las respuestas que sí llegan
Aun con un anuncio bien filtrado te llegarán entre 30 y 60 mensajes. El sistema que funciona:
Respuesta tipo inmediata. Una plantilla que agradece el interés, repite las tres condiciones clave (coste total, entrada, requisitos de ingresos) y pide los tres datos. Muchos abandonan aquí, y está bien.
Hoja de seguimiento. Nombre, personas, situación laboral, fecha deseada, cumple requisitos sí o no. Cinco columnas bastan.
Visitas agrupadas. Dos franjas de una hora en lugar de doce visitas individuales. Ahorra mucho tiempo y además genera una sensación de demanda real que agiliza las decisiones.
Comunicación del descarte. Un mensaje breve a quien no continúa. Cuesta dos minutos, evita que te persigan por teléfono y deja buena impresión en gente que puede volver como cliente comprador dentro de tres años.