Has escrito una descripción buena. Te ha costado veinte minutos, tiene los datos concretos, admite el defecto y termina ofreciendo el plano. Y ahora toca publicarla en Idealista, en Fotocasa, en tu web, en Instagram y en el grupo de WhatsApp de la agencia.
Lo lógico parece copiar y pegar cinco veces. Es lo que hace casi todo el mundo y es un error, por dos razones distintas.
Por qué no funciona copiar y pegar
El texto duplicado te resta visibilidad. Los portales comparan los anuncios entre sí y también con lo que hay publicado fuera. Cuando el mismo texto aparece en varios sitios, el buscador y el propio portal tienen que decidir cuál es el original, y esa decisión no siempre te favorece. En el caso de tu web propia es peor: si tu ficha reproduce literalmente lo que ya está en un portal con mucha más autoridad, tu página no se va a posicionar nunca.
Las audiencias no son la misma. Quien entra en un portal está buscando activamente un piso, con filtros puestos y presupuesto en la cabeza. Quien ve tu publicación en Instagram no estaba buscando nada: estaba viendo fotos del fin de semana. Pedirle lo mismo a los dos no tiene sentido.
Esa segunda diferencia es la que más se ignora. Un anuncio de portal publicado tal cual en redes sociales, con sus metros útiles y sus gastos de comunidad, no funciona porque no está pidiendo lo que ahí se puede pedir.
La regla que resuelve el problema
Un solo conjunto de datos, seis textos distintos. No seis textos escritos desde cero, sino seis adaptaciones de un mismo material.
El trabajo real está en recoger bien los datos durante la captación. Con eso hecho, generar las seis versiones son veinte minutos, y si automatizas parte del proceso, diez.
Qué pide cada canal
Las longitudes son orientativas y conviene que compruebes las de tu cuenta, porque los portales ajustan sus formatos con cierta frecuencia:
| Canal | Longitud | Quién lo lee | Qué le pides |
|---|---|---|---|
| Idealista | 900-1.400 car. | Comprador con filtros puestos | Que contacte |
| Fotocasa | 800-1.200 car. | Comprador en fase de exploración | Que contacte |
| Habitaclia | 800-1.200 car. | Comprador local, fuerte en Cataluña | Que contacte |
| Tu web | 1.500-2.500 car. | Quien te busca a ti o llega por Google | Que contacte y que te recuerde |
| 200-400 car. | Nadie que esté buscando piso ahora | Que pregunte o que lo comparta | |
| WhatsApp / difusión | 150-300 car. | Contactos tuyos y de tu red | Que lo reenvíe a quien le interese |
La columna de la derecha es la importante. En los portales pides contacto directo. En redes pides algo mucho más suave, porque el que está mirando no está en modo compra: lo que quieres es que te escriba una duda o que se lo mande a su cuñado, que sí está buscando.
Diferencias prácticas entre portales
Los tres grandes portales españoles se parecen más de lo que se diferencian, pero hay matices que afectan a cómo escribes:
Idealista tiene el usuario más avanzado en el proceso de compra y el más exigente con los datos. Es donde más rinde el texto con cifras concretas, estado de instalaciones y gastos, y donde peor funciona el lenguaje comercial.
Fotocasa capta más usuario en fase temprana, que todavía está definiendo qué quiere. Ahí funciona algo mejor el texto que ayuda a imaginar la vida en la casa, sin caer en el folleto.
Habitaclia tiene peso desigual según la zona, muy fuerte en Cataluña y la costa mediterránea. Si trabajas ahí, merece la pena tratarlo como principal y no como secundario.
En los tres, la parte visible en el listado son las primeras líneas, así que el orden de la información importa más que su extensión total.
Y tu propia web
Es el canal que más se descuida y el único que es tuyo. Aquí la versión debe ser la más larga y la más completa, por tres razones:
El texto es original y no compite con nadie, así que puede posicionarse en Google por búsquedas de cola larga del tipo piso tres dormitorios con terraza en [barrio].
Puedes incluir lo que los portales no permiten: el plano, el vídeo, la nota simple, tus datos de contacto directo.
Y cuando el inmueble se venda, esa ficha sigue trabajando: la conviertes en un caso de éxito con el vendido en X días y se convierte en argumento de captación para el siguiente propietario.
El método del texto maestro
No escribas seis anuncios. Escribe un conjunto de datos y deriva seis textos de él.
El texto maestro no se publica en ningún sitio. Es tu documento de trabajo y contiene todo lo que sabes del inmueble: los dieciséis datos de la ficha de captación, el rasgo diferencial, el defecto, el motivo de venta y los documentos que puedes ofrecer.
De ahí salen las seis versiones, y cada una decide qué deja fuera, no qué añade. Esa es la clave del método: no se trata de escribir más, se trata de recortar distinto.
| Versión | Qué conserva | Qué elimina |
|---|---|---|
| Idealista | Todo lo técnico y los gastos | Nada, es la más completa |
| Fotocasa | Estructura similar, orden distinto | Algún dato técnico secundario |
| Habitaclia | Como Fotocasa, con acento local | Lo mismo |
| Web propia | Todo, más contexto de barrio | Nada; aquí se amplía |
| El gancho y una imagen mental | Gastos, metros, datos técnicos | |
| Lo esencial y el precio | Todo lo demás |
El mismo piso, seis veces
Partimos del inmueble del artículo 6: tercero exterior, 84 m² útiles, dos baños en una finca donde casi todos tienen uno, salón al sur con sol de 11:00 a media tarde, dormitorios a patio, comunidad 62 €, ventanas de 2021, tercer dormitorio de 7 m², venta por traslado.
Idealista (1.140 car.)
Tercero exterior con dos baños, algo poco habitual en esta finca, donde la mayoría tiene uno solo.
El salón da al sur y recibe sol desde las once hasta media tarde. Los dormitorios dan a patio interior, así que se duerme sin ruido de tráfico. Ventanas cambiadas en 2021 por climalit y caldera de 2019 con la revisión al día. La fachada se rehabilitó en 2022 y la derrama está pagada. Comunidad 62 € al mes con ascensor, IBI 340 € al año.
Son 84 m² útiles con tres dormitorios, aunque el tercero es individual, de 7 m²: funciona bien como despacho. Dos baños completos y cocina con office.
Mercado a cuatro minutos andando, colegio público a 200 metros y metro de la línea 4 a 300.
Se vende por traslado, con entrega en unos 30 días. Escríbeme y te paso el plano acotado y la nota simple.
Fotocasa (980 car.)
Piso exterior de 84 m² útiles en una finca tranquila, con dos baños y ascensor.
Es de esos pisos en los que el salón se llena de luz a mediodía: da al sur y tiene sol desde las once hasta media tarde. Los dormitorios, en cambio, dan a un patio interior y se duerme sin oír la calle.
Tres dormitorios, aunque conviene decir que el tercero es pequeño, de 7 m², y funciona mejor como despacho que como habitación. Dos baños completos y cocina con office.
Las ventanas se cambiaron en 2021 y la comunidad son 62 € al mes con ascensor incluido.
A cuatro minutos del mercado y con metro a 300 metros. Escríbeme y concretamos una visita.
Web propia (2.100 car.)
La misma estructura de Idealista, más dos párrafos que los portales no permiten: uno sobre el barrio (qué tipo de zona es, cómo ha evolucionado, qué comercio hay) y otro con el proceso (qué documentación está disponible, cómo se gestionan las visitas, qué pasos siguen a una oferta). Al final, tu nombre, tu teléfono y el enlace al plano.
Instagram (310 car.)
Tres dormitorios, dos baños y sol en el salón desde las once de la mañana.
Lo curioso de este piso es que tiene dos baños completos en una finca donde casi todas las viviendas tienen uno. Eso, en esta zona, no se encuentra fácil.
Los dormitorios dan a patio: se duerme sin ruido.
¿Te interesa o conoces a alguien buscando por la zona? Escríbeme por privado.
Fíjate en lo que ha desaparecido: metros, gastos de comunidad, IBI, año de la caldera, derramas. Nada de eso interesa a quien está pasando el dedo por la pantalla. Y en lo que se ha añadido: la pregunta final incluye o conoces a alguien, que es lo que convierte a un seguidor en prescriptor.
WhatsApp / difusión (240 car.)
Nuevo en cartera: tercero exterior de 84 m², tres dormitorios y dos baños, con ascensor. Salón al sur, dormitorios a patio. 62 € de comunidad. 235.000 €.
Si conoces a alguien buscando por la zona, te paso fotos y plano.
Aquí el precio sí va, porque el mensaje llega a gente que te conoce y que va a filtrar por precio en dos segundos. En redes abiertas el precio es opcional; en un mensaje directo, obligatorio.
Las fotos también cambian
El mismo error de copiar y pegar se comete con las imágenes, y aquí es aún más visible porque los formatos son distintos.
| Canal | Formato | Cuántas | Cuáles |
|---|---|---|---|
| Portales | Horizontal | 12-20 | Todas las estancias, en orden de recorrido |
| Web propia | Horizontal | 15-25 | Todas, más plano y vídeo |
| Instagram feed | Cuadrado o vertical | 3-6 | Solo las mejores, recortadas a formato |
| Historias y reels | Vertical | 3-8 | Recorrido rápido, con texto encima |
| Cualquiera | 3-4 | Salón, cocina, dormitorio principal y plano |
Un detalle que estropea muchas publicaciones: subir a Instagram una foto horizontal de portal sin recortar. La plataforma la encaja como puede y el resultado es un piso con el techo cortado. Recortar cuatro fotos a formato cuadrado son dos minutos y cambia por completo la percepción.
El orden de publicación
No es indiferente cuándo publicas en cada sitio:
- Primero tu web. Así el texto original está en tu dominio antes de que aparezca en ningún portal.
- Después los portales, los tres a la vez o en el mismo día.
- Al día siguiente, redes, ya con enlace a la ficha de tu web y no a la del portal.
- Y por último WhatsApp, cuando ya tienes todo publicado y puedes responder a quien pregunte.
El punto 3 tiene truco: enlazar desde redes a tu propia ficha y no a la del portal significa que el tráfico que generas con tu esfuerzo va a tu web, donde el visitante ve tus datos y tu cartera entera, en vez de a un portal donde verá también los quince pisos de la competencia.
El prompt que genera las seis versiones
Con el texto maestro hecho, esto se resuelve en una sola petición:
Te doy los datos de un inmueble. Genera SEIS versiones del anuncio,
cada una adaptada a su canal:
1. IDEALISTA (900-1.400 car.): completa, con todos los datos
técnicos y los gastos.
2. FOTOCASA (800-1.200 car.): misma información esencial, orden
distinto, tono algo más narrativo.
3. HABITACLIA (800-1.200 car.): similar a la 2, con otra redacción.
4. WEB PROPIA (1.500-2.500 car.): la más completa, con un párrafo
sobre el barrio y otro sobre el proceso de visita.
5. INSTAGRAM (200-400 car.): sin metros, sin gastos, sin datos
técnicos. Termina preguntando si le interesa o conoce a alguien.
6. WHATSAPP (150-300 car.): telegráfica, con precio, para reenviar.
REGLAS PARA TODAS:
- Las seis deben ser textos distintos, no recortes del mismo.
Cambia el orden, las frases y la apertura.
- No inventes ningún dato que no esté en los que te doy.
- Prohibido: oportunidad, privilegiada, espectacular, acogedor,
ideal para, no dejes escapar, listo para entrar a vivir.
- Menciona el defecto que te indico, compensado en la misma frase.
- Español de España, frases cortas, tono de agente con experiencia.
DATOS: [pega aquí tu texto maestro]La instrucción de que sean textos distintos y no recortes es la que más hay que vigilar al revisar: si las seis versiones comparten frases literales, el problema del duplicado sigue ahí.
Cuatro errores frecuentes
Publicar el mismo texto literal en los tres portales. Es el error base y el que este artículo resuelve.
Poner el texto del portal en tu web. Tu ficha nunca se posicionará si reproduce lo que ya está en un dominio con muchísima más autoridad.
Llevar el anuncio de portal a Instagram tal cual. Con sus metros útiles y su IBI. No funciona porque ahí nadie está comparando inmuebles.
Enlazar desde redes al portal. Regalas a un tercero el tráfico que has generado tú, y de paso le enseñas al interesado la competencia.