Si has probado a pedirle a ChatGPT que te escriba el anuncio de un piso, ya sabes lo que devuelve: magnífica vivienda en una de las mejores zonas de la ciudad, amplia y luminosa, ideal para familias. Exactamente el folleto que nadie lee.
Y tiene lógica. Le has pedido que escriba sobre un piso del que no sabe nada, así que rellena el hueco con el promedio de todo lo que ha visto, y el promedio de los anuncios inmobiliarios en internet es precisamente ese folleto.
El problema no es la herramienta. Es que le estás pidiendo que invente información que solo tienes tú.
Lo que la IA puede y no puede hacer aquí
Merece la pena tenerlo claro antes de montar el flujo de trabajo:
| Puede | No puede |
|---|---|
| Ordenar tus datos en una estructura que funciona | Saber a qué hora entra el sol en el salón |
| Mantener un tono consistente en 40 anuncios | Conocer los gastos de comunidad |
| Adaptar el mismo texto a distintas longitudes | Distinguir lo que el comprador de tu zona valora |
| Ahorrarte la página en blanco | Detectar el rasgo diferencial del inmueble |
| Traducir el anuncio a otros idiomas | Verificar que un dato es cierto |
Leyendo esa tabla se entiende dónde está el trabajo: la IA no sustituye la captación, la aprovecha. Si vuelves de la visita con cuatro notas vagas, el resultado será vago. Si vuelves con dieciséis datos concretos, el resultado es publicable en tres minutos.
De ahí sale el flujo real, que es este:
- Recoger los datos bien durante la captación (15-20 minutos, una sola vez)
- Pegar los datos en un prompt fijo (30 segundos)
- Editar la salida (2 minutos)
Los tres minutos del título son los pasos 2 y 3. El paso 1 es trabajo de agente y no lo automatiza nadie, pero es trabajo que ya haces de todas formas: la diferencia es apuntarlo de manera ordenada.
La ficha de captación: 16 datos
Esta es la parte que de verdad importa. Lleva esta lista al móvil y rellénala durante la visita de captación, no después de memoria.
Datos básicos
- Tipo y planta (piso, ático, bajo, adosado; qué altura)
- Metros útiles y construidos (los dos, y usa los útiles al escribir)
- Distribución real (dormitorios, cuáles son pequeños, baños, cocina)
- Año de construcción del edificio
Lo que la foto no capta
- Orientación y horario de sol (a qué hora entra y en qué estancias)
- Ruido (a qué da cada estancia, qué se oye y cuándo)
- Gastos de comunidad (importe y qué incluye)
- IBI anual
- Estado de las instalaciones con años (electricidad, fontanería, ventanas, caldera)
- Derramas pendientes o recientes
Contexto y venta
- Tres referencias del entorno con distancia real (mercado, colegio, transporte, parque)
- El rasgo diferencial: lo que este inmueble tiene y los demás de la zona no
- El defecto principal: lo que el comprador va a descubrir igual
- Motivo de venta, si ayuda a la operación (traslado, herencia, cambio de casa)
- Disponibilidad de entrega
- Documentación disponible (plano, nota simple, certificado energético, facturas)
Los puntos 12 y 13 son los que marcan la diferencia y los que más cuesta acostumbrarse a recoger. El 12 requiere que conozcas el listado de tu zona; el 13, que le preguntes al propietario algo que no le apetece contarte.
Una forma directa de sacar el punto 13: ¿qué crees que va a ser lo primero que le chirríe a alguien que venga a verlo? Los propietarios suelen responder con sinceridad a esa pregunta, porque ya lo han pensado.
Los datos que NO debes meter en la ficha
Y por tanto tampoco en el prompt:
- Nombre, teléfono o correo del propietario
- Su DNI o datos bancarios
- Su situación personal concreta (divorcio, deudas, enfermedad)
- La dirección exacta con número y piso
Esto no es un tecnicismo. Al pegar texto en una herramienta de IA estás enviando esa información a un tercero, y los datos personales del propietario están protegidos por el RGPD. Para escribir el anuncio no hace ninguna falta: basta con calle peatonal en el barrio de X y con se vende por traslado laboral.
Si trabajas en agencia, esto debería estar por escrito en una política interna de uso de IA. Es de las primeras cosas que pregunta un cliente institucional y de las que menos agencias tienen resuelta.
El prompt
Copia esto tal cual y guárdalo. Solo cambias el bloque de datos en cada inmueble.
Actúa como redactor especializado en anuncios inmobiliarios en España.
Escribe la descripción de un anuncio para portal con estas reglas:
ESTRUCTURA (cinco bloques, sin encabezados ni viñetas):
1. Gancho: una frase con el dato que hace único al inmueble.
2. Lo que las fotos no cuentan: luz con horario, ruido, estado de
instalaciones con años, gastos de comunidad.
3. Distribución: metros útiles y reparto, admitiendo si alguna
estancia es pequeña.
4. Entorno: dos o tres referencias con nombre y distancia real.
5. Cierre: disponibilidad y un documento concreto que ofrezco.
REGLAS DE ESTILO:
- Nunca uses: oportunidad, privilegiada, espectacular, acogedor,
ideal para, no dejes escapar, listo para entrar a vivir.
- Nada de mayúsculas sostenidas ni signos de exclamación.
- No describas lo que ya se ve en una foto (que la cocina está
equipada, que el salón es amplio).
- No inventes ningún dato: si algo no está en los datos que te doy,
no lo menciones.
- Menciona el defecto que te indico, de forma natural y compensada
en la misma frase.
- Tono profesional y directo, como habla un agente con experiencia,
no como un folleto.
- Frases cortas. Español de España.
LONGITUD: entre 900 y 1.300 caracteres con espacios.
Devuélveme también tres opciones de título de menos de 45
caracteres, cada una con un enfoque distinto.
DATOS DEL INMUEBLE:
[pega aquí tu ficha de 16 puntos]Por qué cada parte del prompt está ahí
La estructura numerada evita que el modelo ordene la información como le parezca. Sin ella tiende a empezar por la distribución, que es lo menos interesante.
La lista de palabras prohibidas es lo que más mejora el resultado, porque esas palabras son justo las que el modelo elegiría por defecto.
La orden de no inventar es la más importante de todas. Sin ella, si no le das la orientación, se la inventa. Y un dato inventado en un anuncio es un problema real, no un detalle de estilo.
Pedir el defecto explícitamente fuerza el elemento que genera confianza y que ningún modelo incluiría por su cuenta, porque su promedio aprendido es vender sin matices.
El límite de caracteres evita el texto de 3.000 caracteres que nadie lee.
Ejemplo real
Datos que pego:
Tercero exterior con ascensor. 84 m² útiles, 96 construidos.
Edificio de 1988.
3 dormitorios (uno individual de 7 m²), 2 baños, cocina con office.
Salón al sur, sol de 11:00 a media tarde. Dormitorios a patio
interior, no se oye tráfico.
Comunidad 62 €/mes con ascensor. IBI 340 €/año.
Ventanas cambiadas 2021 con climalit. Caldera de gas 2019, revisada.
Fachada rehabilitada 2022, derrama pagada.
Mercado a 4 min andando. Colegio público a 200 m. Metro línea 4 a
300 m.
Diferencial: dos baños en esta finca es raro, casi todos tienen uno.
Defecto: el tercer dormitorio es pequeño, de 7 m².
Venta por traslado. Entrega en 30 días.
Tengo plano acotado y nota simple.Lo que devuelve, tras aplicar el prompt:
Tercero exterior con dos baños, algo poco habitual en esta finca, donde la mayoría de viviendas tiene uno solo.
El salón da al sur y recibe sol desde las once de la mañana hasta media tarde. Los dormitorios dan a patio interior, así que se duerme sin ruido de tráfico. Las ventanas se cambiaron en 2021 por climalit y la caldera es de 2019, con la revisión al día. La fachada se rehabilitó en 2022 y la derrama está pagada. Comunidad 62 € al mes con ascensor incluido e IBI de 340 € al año.
Son 84 m² útiles con tres dormitorios, aunque conviene decir que el tercero es individual, de 7 m²: funciona bien como despacho. Dos baños completos y cocina con office.
El mercado está a cuatro minutos andando, hay colegio público a 200 metros y el metro de la línea 4 a 300.
Se vende por traslado, con entrega en unos 30 días desde la firma. Escríbeme y te paso el plano acotado y la nota simple.
Mil ciento cuarenta caracteres, cero adjetivos vacíos, el defecto dicho y compensado, y todos los datos son los que le di. Esto es publicable con retoques mínimos.
Títulos que propone:
- Tercero con dos baños y ascensor (32)
- Piso a cuatro minutos del mercado, con ascensor (47)
- Exterior con sol de mediodía y dos baños (40)
Los tres pasos de edición que no puedes saltarte
El texto de arriba está bien, pero publicarlo tal cual es un error. Dos minutos de edición y estos tres pasos:
1. Verifica cada número. Léelo con la ficha al lado y comprueba metros, años, importes y distancias uno por uno. Es raro que el modelo altere un dato cuando se lo has dado explícitamente, pero ocurre, y un error en los gastos de comunidad o en el año de la caldera se convierte en un problema en la visita.
2. Reescribe la primera frase con tus palabras. Es la que más se lee y la que más marca el tono. Además, si publicas cuarenta anuncios generados con el mismo prompt, las aperturas empiezan a parecerse entre sí; tocarlas a mano rompe ese patrón.
3. Añade una observación que solo tú puedes tener. Algo que viste en la visita y que no estaba en la ficha: que la escalera huele a limpio, que el vecino del cuarto lleva treinta años allí, que desde la ventana de la cocina se ve el campanario. Una sola frase de estas cambia por completo la percepción del anuncio, porque es lo único que demuestra que alguien ha estado allí.
Ese tercer paso es la diferencia entre un anuncio correcto y uno que vende. Y es exactamente lo que ninguna IA puede darte.
Qué no delegar nunca
| Nunca | Por qué |
|---|---|
| Datos personales del propietario | RGPD, y no hacen falta |
| Publicar sin leer | Un dato mal puesto es responsabilidad tuya |
| Inventar lo que no sabes | Si no sabes la orientación, vuelve a mirarlo |
| Referencias a características del inquilino o comprador | Riesgo legal de discriminación |
| El mismo texto en varios inmuebles | Contenido duplicado: el portal lo penaliza |
| Cifras legales o fiscales | Verifícalas siempre en la fuente |
El flujo de tres minutos, en la práctica
Una vez tienes el sistema montado:
| Paso | Tiempo |
|---|---|
| Pegar el prompt guardado y la ficha | 30 seg |
| Generar | 15 seg |
| Verificar números | 45 seg |
| Reescribir la primera frase | 30 seg |
| Añadir la observación propia | 30 seg |
| Elegir título y publicar | 30 seg |
| Total | 3 minutos |
Con veinte inmuebles al mes, eso es pasar de unas cinco horas de redacción a una hora. Las cuatro horas que se ahorran no salen de escribir más rápido: salen de no empezar nunca desde cero y de no volver a pelearte con la página en blanco.
La condición sigue siendo la misma: la ficha de 16 puntos. Sin ella, esto no son tres minutos, son veinte de intentar recordar si la caldera era de 2019 o de 2021.
Si quieres ir un paso más allá
Tres mejoras, por orden de esfuerzo:
Guarda el prompt como instrucción permanente. La mayoría de herramientas permiten fijar unas instrucciones que se aplican a todas las conversaciones, así que dejas de pegarlo cada vez.
Crea versiones del prompt por tipo de inmueble. Uno para venta, uno para alquiler y uno para obra nueva funcionan mejor que uno genérico, porque las reglas cambian.
Pide varias longitudes a la vez. Añade al prompt que te devuelva también una versión de 300 caracteres para redes y otra de 2.000 para tu propia web. Es el mismo trabajo y te ahorra dos adaptaciones manuales.