Hay palabras que solo hacen que tu anuncio sea aburrido. Magnífica oportunidad o zona privilegiada no te van a traer ningún problema: simplemente no funcionan, y eso ya lo hemos tratado en otro artículo.
Este va de las otras. De las palabras que pueden costarte una reclamación, una retirada del anuncio o una discusión desagradable en el momento de la firma.
Son tres familias distintas y conviene no confundirlas, porque el riesgo de cada una es diferente:
| Familia | Riesgo | Ejemplo |
|---|---|---|
| Discriminatorias | Denuncia, sanción, retirada | Solo profesionales |
| Promesas que comprometen | Reclamación por publicidad engañosa | Se puede ampliar |
| Términos mal usados | Cliente enfadado, operación caída | Ático usado mal |
La tercera familia es la que más sorprende a los agentes con experiencia, porque son palabras que se usan mal en todo el sector desde hace años y nadie las cuestiona hasta que un comprador informado las cuestiona.
Antes de seguir, una advertencia: esto es información general, no asesoramiento jurídico. La normativa estatal tiene desarrollo autonómico y cambia con cierta frecuencia. Ante un caso concreto, consulta con un abogado.
Familia 1: las que pueden ser discriminatorias
La regla que resuelve el 95 % de los casos es esta: describe la vivienda, no al ocupante deseado.
En el momento en que tu anuncio dice algo sobre quién debería vivir ahí, estás en terreno resbaladizo. En el momento en que dice algo sobre la casa, no.
| No uses | Por qué | Di esto |
|---|---|---|
| Solo españoles · abstenerse extranjeros | Discriminación por origen | Nada: el criterio legítimo es la solvencia |
| Preferiblemente españoles | La preferencia declarada también cuenta | Nada |
| No se admiten niños · solo parejas sin hijos | Discriminación por situación familiar | Vivienda de 45 m² con un dormitorio |
| Solo mujeres · solo chicos | Discriminación por sexo | Nada, salvo supuestos muy concretos |
| Ideal para gente joven · no apto para mayores | Discriminación por edad | Tercero sin ascensor |
| No apto para personas con movilidad reducida | Discriminación por discapacidad | Acceso con tres escalones y sin ascensor |
| Solo funcionarios · solo profesionales liberales | Criterio personal, no económico | Se piden ingresos de X € al mes |
| Ambiente tranquilo, sin ruidos de familias | Señala a un colectivo | Finca de seis vecinos |
| Barrio sin problemas · zona de buen nivel | Puede leerse como referencia a la población | Datos concretos del entorno |
Fíjate en la columna de la derecha. En casi todos los casos existe una forma de decir lo mismo que sí es legítima, porque describe una característica objetiva del inmueble y deja que el lector decida si le encaja.
El caso más claro: si quieres evitar que visiten el piso personas que no puedan subir escaleras, no escribas no apto para mayores. Escribe tercero sin ascensor. Filtra exactamente igual, es un dato cierto sobre la vivienda y no dice nada sobre nadie.
El caso de los niños es el que más se ve y el que menos se cuestiona. No se admiten niños aparece en muchísimos anuncios de alquiler y es problemático. Si el motivo real es el tamaño, di el tamaño. Si es una norma de comunidad, no existe tal norma.
Un apunte sobre el proceso, no solo sobre el anuncio
El marco legal español en materia de igualdad de trato ha reforzado la posición de quien denuncia: ante indicios razonables de discriminación, corresponde a la parte denunciada demostrar que su decisión respondió a criterios objetivos.
Eso significa que no basta con cuidar las palabras del anuncio. Si aplicas un criterio de solvencia, ponlo por escrito y aplícalo igual a todos los candidatos. Un agente que puede enseñar su criterio documentado y la lista de candidatos valorados con él está en una posición muy distinta a uno que decidió a ojo.
Familia 2: las promesas que te comprometen
La publicidad de un inmueble no es una opinión: forma parte de la información que el comprador usa para decidir, y puede acabar siendo exigible. Hay palabras que suenan a adorno comercial y en realidad son afirmaciones de hecho.
Se puede ampliar / permite hacer otra planta
La más peligrosa de todas. Si el comprador compra confiando en esa posibilidad y luego el planeamiento no la permite, tienes un problema serio.
En su lugar: la parcela tiene 800 m² y la edificabilidad actual está en X según la ficha urbanística; conviene confirmarlo en el ayuntamiento antes de comprar. Sigues aportando el dato útil, pero sin prometer un resultado.
Se puede convertir en vivienda / es legalizable
Aplicado a locales, trasteros, buhardillas o construcciones sin licencia. Que algo sea técnicamente posible no significa que sea administrativamente viable ni que vaya a concederse.
En su lugar: actualmente está registrado como local; la conversión requiere licencia municipal y no hay ningún expediente iniciado.
Reformado
Esta es sutil porque no es falsa, es imprecisa. Reformado puede significar que se cambió la instalación eléctrica entera o que se pintaron las paredes.
En su lugar: di qué se tocó y cuándo. Reforma de 2024 que incluyó fontanería, electricidad, suelos y ventanas del salón. Más creíble, más útil y sin margen para el malentendido.
Sin gastos de comunidad / sin derramas
Afirmaciones absolutas que envejecen mal. Una comunidad puede aprobar una derrama al mes siguiente de la firma.
En su lugar: en la última junta no se aprobó ninguna derrama y no hay ninguna prevista; te paso el acta. Estás diciendo lo mismo, pero referido a un hecho verificable en un momento concreto.
Rentabilidad garantizada / rentabilidad del X %
En anuncios de inversión, la palabra garantizada es especialmente delicada. Ninguna rentabilidad futura lo está.
En su lugar: actualmente alquilado por 890 € al mes, lo que supone una rentabilidad bruta del 5,8 % sobre el precio de venta. Es un cálculo sobre datos presentes, no una promesa sobre el futuro.
Libre de cargas
Si lo escribes, más te vale tener la nota simple delante y reciente.
En su lugar: según nota simple de [fecha], sin cargas inscritas; te la paso para que la revises.
Urbanizable / recalificable
Sobre suelo rústico. Es la promesa que más operaciones problemáticas ha generado históricamente.
En su lugar: la clasificación urbanística actual, tal cual figura, y la recomendación de consultar el planeamiento vigente.
El patrón común
Todas estas correcciones hacen lo mismo: sustituyen una promesa por un hecho comprobable y añaden quién lo puede verificar.
| Promesa | Hecho |
|---|---|
| Se puede ampliar | La edificabilidad según ficha urbanística es X |
| Es legalizable | Está registrado como local; requiere licencia |
| Reformado | Reforma de 2024: fontanería, electricidad, suelos |
| Sin derramas | En la última junta no se aprobó ninguna |
| Rentabilidad garantizada | Alquilado por X €, rentabilidad bruta del Y % |
| Libre de cargas | Según nota simple de [fecha], sin cargas inscritas |
Y hay un efecto secundario que compensa el esfuerzo: la versión concreta vende más. Reforma de 2024 con facturas disponibles convence mucho más que totalmente reformado, precisamente porque se puede comprobar.
Familia 3: los términos que se usan mal
Estos no tienen consecuencias legales graves, pero sí operativas: generan visitas de gente que esperaba otra cosa y conversaciones incómodas en el portal.
Ático
Un ático no es simplemente el último piso. Lo que el comprador espera al leer ático es una vivienda en la planta superior con terraza y retranqueo respecto a la fachada.
Si lo que tienes es la última planta sin terraza, llamarlo ático te va a traer visitas decepcionadas. Di: última planta, o cuarto sin vivienda encima.
Dúplex
Dos plantas comunicadas dentro de la misma vivienda. No es un piso con un altillo, ni una buhardilla accesible por escalera de caracol que no computa como superficie.
Di: piso con altillo de 18 m² no computable, si es eso lo que hay.
Loft
Espacio diáfano, normalmente de origen industrial, con uso de vivienda legalizado. Un estudio pequeño sin tabiques no es un loft.
Y ojo con este: si el espacio no tiene uso residencial legalizado, el problema ya no es de vocabulario sino de la familia 2.
Di: estudio diáfano de 38 m².
Estudio
Vivienda de una sola estancia principal. Si tiene un dormitorio separado por una puerta, no es un estudio: es un piso de un dormitorio, y vale más.
Este error suele ser a la baja, así que te cuesta dinero: estás vendiendo como estudio algo que es mejor que un estudio.
Metros construidos presentados como útiles
El error más extendido del sector. Entre unos y otros puede haber una diferencia importante, y el comprador con experiencia lo sabe.
Dar solo los construidos no es ilegal, pero genera desconfianza inmediata. Di los dos, y usa los útiles al describir la vida en la casa.
Exterior
Ha perdido casi todo su significado porque se aplica a cualquier vivienda con una ventana a la calle, aunque sea la del baño.
Di: a qué da cada estancia. Salón y dos dormitorios a la calle; el tercero, a patio interior.
Reservado, vendido, en exclusiva
Usar reservado para crear urgencia cuando no hay reserva, o en exclusiva sin tener encargo en exclusiva firmado, son prácticas que además de desleales te pueden traer problemas con el propietario y con otros agentes.
Tabla resumen
| Palabra | Familia | Alternativa |
|---|---|---|
| Solo españoles | Riesgo legal | Criterio de solvencia |
| No se admiten niños | Riesgo legal | El tamaño real de la vivienda |
| Ideal para gente joven | Riesgo legal | Tercero sin ascensor |
| Solo funcionarios | Riesgo legal | Ingresos mínimos concretos |
| Se puede ampliar | Promesa | La edificabilidad según ficha |
| Es legalizable | Promesa | Situación registral actual |
| Reformado | Promesa | Qué se tocó y en qué año |
| Sin derramas | Promesa | Lo aprobado en la última junta |
| Rentabilidad garantizada | Promesa | Renta actual y cálculo bruto |
| Libre de cargas | Promesa | Según nota simple de [fecha] |
| Ático (mal usado) | Término | Última planta |
| Dúplex (mal usado) | Término | Piso con altillo |
| Loft (mal usado) | Término | Estudio diáfano |
| Exterior | Término | A qué da cada estancia |
| Reservado (sin reserva) | Desleal | No usarlo |