La tienes completa más abajo, lista para copiar. Ocho bloques, 48 campos, pensada para rellenarse durante la visita de captación y no después de memoria.
La diferencia entre un agente que tarda veinte minutos en escribir un anuncio y otro que tarda tres está casi siempre aquí: uno vuelve de la captación con esta ficha rellena y el otro vuelve con cuatro notas sueltas en el móvil.
Qué resuelve
Las llamadas de vuelta al propietario. Si no preguntaste el IBI, vas a tener que llamar. Y si no preguntaste el IBI, probablemente tampoco preguntaste el año de la caldera ni si hay derramas pendientes, así que serán tres llamadas.
Los datos que faltan en el anuncio. Cada campo vacío de esta ficha se convierte en una pregunta que un interesado te hará por mensaje, o en un anuncio que compite peor porque le falta información.
Las sorpresas en la visita. El defecto que no anotaste es el que descubre el comprador cuando ya ha venido.
La página en blanco. Con la ficha rellena, escribir el anuncio deja de ser un ejercicio de memoria y pasa a ser un ejercicio de ordenar.
Cómo está organizada
| Bloque | Campos | Cuándo se rellena |
|---|---|---|
| 1. Identificación | 5 | Antes de la visita |
| 2. Medidas y distribución | 8 | Durante |
| 3. Estado e instalaciones | 9 | Durante, preguntando |
| 4. Economía y cargas | 7 | Preguntando al propietario |
| 5. Sensorial | 6 | Durante, observando |
| 6. Entorno | 4 | Al salir, andando |
| 7. Argumentos de venta | 5 | Al terminar, pensando |
| 8. Documentación | 4 | Cerrando la visita |
Los bloques 5 y 7 son los que casi nadie recoge y los que más diferencian un anuncio del resto.
La plantilla
Bloque 1 — Identificación
Referencia interna:
Tipo (piso / ático / bajo / dúplex / adosado / chalet / estudio):
Zona o barrio (sin dirección exacta):
Planta y total de plantas del edificio:
Año de construcción del edificio:La dirección exacta va en tu CRM, no en esta hoja, porque esta hoja la vas a usar para redactar y para compartir internamente.
Bloque 2 — Medidas y distribución
Metros útiles:
Metros construidos:
Dormitorios (número):
- Tamaño aproximado de cada uno:
- ¿Alguno es individual o pequeño?:
Baños (completos / aseos):
Tipo de cocina (independiente / abierta / con office):
Terraza, balcón o patio (m²):
Trastero (m² y ubicación):
Garaje (sí/no, tipo de acceso, tamaño de coche que admite):Apunta siempre los dos tipos de metros. Y el tamaño de cada dormitorio, no solo el número: es lo que te permite decir uno de ellos individual, de 7 m² en vez de tres amplias habitaciones.
Bloque 3 — Estado e instalaciones
Estado general (entrar a vivir / actualizar / reformar):
Año de la última reforma y qué incluyó:
Ventanas (material, doble cristal, año):
Instalación eléctrica (año de la última renovación):
Fontanería (año):
Calefacción (tipo, año, estado):
Agua caliente (tipo, año):
Aire acondicionado (sí/no, tipo, estancias):
Certificado energético (letra y consumo):Los años son el corazón de este bloque. Reformado no significa nada; ventanas cambiadas en 2021 sí. Si el propietario no recuerda el año, pídele que lo busque: normalmente aparece en una factura.
Bloque 4 — Economía y cargas
Precio de salida acordado:
Gastos de comunidad (€/mes):
- ¿Qué incluye? (ascensor, portero, agua, calefacción central):
IBI anual:
Tasa de basuras u otros impuestos:
Derramas pendientes o aprobadas:
Derramas recientes ya pagadas:
Cargas registrales (hipoteca, embargos, servidumbres):Este bloque es el que más llamadas de vuelta ahorra, y el que más incomoda preguntar. Hazlo igualmente: si el comprador lo va a preguntar, mejor tener la respuesta.
Sobre las cargas, no te fíes de lo que diga el propietario. Pide la nota simple.
Bloque 5 — Lo sensorial
Orientación de cada estancia principal:
Horario de sol (a qué hora entra y en qué habitación):
¿Qué se oye? (tráfico, vecinos, bares, obras) y ¿cuándo?:
¿A qué dan los dormitorios? (calle / patio interior / patio de manzana):
Luz en días nublados (impresión real):
Olores, humedades, corrientes o cualquier cosa perceptible:Este es el bloque que ningún portal te pide y el que más diferencia tu anuncio. Son datos que solo se recogen estando allí, y son exactamente los que el comprador no puede deducir de las fotos.
Un truco: si visitas a las once de la mañana, pregunta al propietario cómo es la luz por la tarde. Y al revés.
Bloque 6 — Entorno
Transporte (tipo, línea, distancia real andando):
Comercio de uso diario (mercado, supermercado, distancia):
Educación y salud (colegio, guardería, centro de salud, distancia):
Zonas verdes o de ocio (nombre y distancia):Rellénalo andando al salir, no con un mapa. Cinco minutos según la aplicación pueden ser ocho cuesta arriba, y el comprador lo comprobará.
Bloque 7 — Argumentos de venta
Rasgo diferencial: ¿qué tiene este inmueble que no tienen los
otros de su zona y precio?
Defecto principal: ¿qué será lo primero que le chirríe a alguien
que venga a verlo?
Perfil de comprador más probable:
Motivo de venta (si ayuda a la operación):
Disponibilidad de entrega:Los dos primeros campos son los más valiosos de toda la ficha.
Para el rasgo diferencial, abre el portal con los filtros de tu inmueble y mira los diez primeros resultados: lo que el tuyo tiene y ellos no, eso es.
Para el defecto, pregúntaselo al propietario con esas palabras exactas. Suelen responder con sinceridad, porque ya lo han pensado.
Bloque 8 — Documentación disponible
Nota simple (sí/no, fecha):
Plano acotado (sí/no):
Certificado energético (sí/no, vigencia):
Otros (ITE, facturas de reforma, actas de junta, escritura):Esto determina con qué puedes cerrar el anuncio. Escríbeme y te paso el plano acotado funciona mucho mejor que no dudes en contactarnos, pero solo si el plano existe.
La versión corta, para el móvil
La ficha completa es para rellenar con calma. Para tener abierta en el móvil durante la visita, esta versión de doce líneas cubre lo esencial:
Tipo / planta / año edificio:
Útiles / construidos:
Dormitorios (y cuál es pequeño):
Baños / cocina:
Sol: a qué hora y dónde:
Ruido: qué y cuándo:
Dormitorios dan a:
Comunidad € / incluye / IBI:
Instalaciones y años:
Derramas:
DIFERENCIAL:
DEFECTO:Si solo rellenas estos doce campos, ya puedes escribir un anuncio mejor que el 90 % de los que hay publicados.
Cómo usarla en la visita
Rellena mientras andas, no al final. Si dejas todo para el último momento, se te olvidan la mitad de las impresiones sensoriales, que son justo las que no puedes recuperar después.
Haz las preguntas económicas al principio. Comunidad, IBI y derramas al empezar, cuando el propietario está en modo informativo. Si las dejas para el final, cuando ya estáis hablando de precio, se ponen tensas.
Fotografía lo que no vas a recordar. El cuadro eléctrico, la placa de la caldera, el certificado energético, el recibo de comunidad. Un segundo cada foto y te ahorras tres llamadas.
Deja el bloque 7 para el coche. Los dos campos importantes (diferencial y defecto) se piensan mejor cinco minutos después de salir, con la visita fresca pero ya con perspectiva.
Cuatro errores al rellenarla
Dejar campos en blanco y seguir. Un campo vacío es una llamada pendiente. Si el propietario no lo sabe, anota pendiente: preguntar al administrador y ponle fecha.
Apuntar lo que te dicen sin comprobar lo comprobable. Las cargas se miran en la nota simple, los metros en la escritura o el catastro, y las derramas en el acta. Lo que recuerda el propietario es un punto de partida, no un dato.
Escribir valoraciones en vez de hechos. Salón muy luminoso no sirve para nada cuando llegues a redactar. Sol de 11:00 a 16:00 en el salón sí.
No anotar el defecto. Es el campo que más se salta y el que más problemas evita. Si de verdad no encuentras ninguno, es que no has mirado bien.
Qué hacer con la ficha después
Una vez rellena, la misma hoja te sirve para cuatro cosas distintas:
| Uso | Cómo |
|---|---|
| Escribir el anuncio | Los bloques 2 a 7 se convierten en los cinco bloques del texto |
| Generar las versiones por canal | Pegas la ficha en el prompt y sacas las seis de una vez |
| Preparar la visita del comprador | Te aseguras de tener respuesta a todo antes de que pregunte |
| Justificar el precio ante el propietario | Con los datos delante, la conversación es objetiva |
Y una recomendación de organización: guarda la ficha rellena junto a las fotos del inmueble, en la misma carpeta. Cuando dentro de ocho meses tengas que reactivar el anuncio, agradecerás no tener que reconstruir nada.