La respuesta corta es entre 150 y 230 palabras, unos 900-1.400 caracteres, para un piso normal en un portal español.
La respuesta útil es que ese número cambia bastante según tres variables, y conocerlas importa más que memorizar la cifra.
Las tres variables
El portal y el dispositivo. Cada uno corta el texto en un punto distinto en el listado, y la mayoría del tráfico llega desde el móvil, donde ese corte es más temprano.
El tipo de inmueble y su precio. Un estudio de 40.000 € y una villa de dos millones no admiten la misma extensión, porque su comprador no dedica el mismo tiempo a decidir.
La fase del anuncio. Un inmueble recién publicado y uno que lleva cuatro meses no necesitan el mismo texto.
El error de plantearlo como un número
Hay dos formas de equivocarse y las dos son frecuentes.
La primera es escribir cuarenta palabras porque nadie lee. Es cierto que pocos leen entero, pero el que está realmente interesado sí lee, y es precisamente el que te interesa. Un texto de cuarenta palabras no le da nada y además transmite dejadez.
La segunda es escribir tres mil caracteres porque cuanta más información, mejor. El lector no los procesa: hace un barrido rápido, no encuentra lo que busca porque está enterrado, y se va.
La longitud correcta es la que cabe toda la información útil sin ni una frase de relleno. Si tu anuncio tiene 1.100 caracteres y todos aportan, está bien. Si tiene 1.100 y trescientos son adjetivos, está largo.
Variable 1: el portal y el dispositivo
Hay que distinguir dos cosas que se confunden a menudo.
El corte en el listado es lo que se ve sin entrar en el anuncio: un extracto breve bajo el título, que en móvil puede quedarse en un par de líneas.
El límite de la ficha es cuánto texto acepta el portal en total. Suele ser muy superior a lo razonable, así que no es el límite que importa.
Entre uno y otro está la cifra que de verdad decide: cuánto lee alguien que ha entrado a la ficha antes de decidir si contacta.
| Contexto | Extensión de referencia |
|---|---|
| Extracto visible en listado móvil | 100-160 caracteres |
| Extracto visible en listado escritorio | 180-250 caracteres |
| Texto recomendado en ficha de portal | 900-1.400 caracteres |
| Máximo antes de que deje de leerse | ~1.800 caracteres |
| Ficha en tu propia web | 1.500-2.500 caracteres |
Estas cifras son orientativas: los portales ajustan sus formatos y los cortes varían según el tamaño de pantalla. Compruébalo en tu propio anuncio desde el móvil antes de dar nada por bueno.
La consecuencia práctica es la regla de los dos primeros renglones: lo esencial va al principio, siempre. Si tu dato diferencial está en la línea siete, el que no entra a la ficha no lo ve nunca.
Por dónde se lee un anuncio
El comportamiento típico, que explica la estructura recomendada:
| Zona del texto | Qué ocurre |
|---|---|
| Primeras dos líneas | Se leen casi siempre, también desde el listado |
| Primer párrafo completo | Lo lee quien ha entrado a la ficha |
| Cuerpo central | Barrido rápido buscando datos concretos |
| Última línea | La lee quien ya está interesado |
De ahí salen dos decisiones de redacción: el dato diferencial arriba del todo, y la llamada a la acción abajo, donde la encuentra justo quien ya ha decidido contactar.
Y una consecuencia menos obvia: el cuerpo central se barre, no se lee. Por eso los datos concretos (metros, años, gastos) funcionan mejor que las frases elaboradas: el ojo los encuentra al pasar.
Variable 2: tipo de inmueble y segmento
La relación es directa: cuanto más tiempo dedica el comprador a la decisión, más texto admite el anuncio.
| Tipo de inmueble | Caracteres | Palabras |
|---|---|---|
| Estudio o piso pequeño | 700-1.000 | 120-170 |
| Piso estándar de 2-3 dormitorios | 900-1.400 | 150-230 |
| Piso familiar grande | 1.100-1.600 | 180-270 |
| Piso a reformar | 1.100-1.600 | 180-270 |
| Casa o chalet | 1.300-1.800 | 220-300 |
| Vivienda de segmento alto | 1.500-2.500 | 250-420 |
| Alquiler | 1.000-1.500 | 170-250 |
| Local o inversión | 900-1.400 | 150-230 |
Dos casos merecen explicación.
El piso a reformar necesita más texto del que parece. Precisamente porque hay que separar lo que hay que tocar de lo que está bien, y eso ocupa. Un anuncio corto de un piso a reformar deja al comprador sin poder calcular.
El alquiler necesita más de lo que se le suele dar. Los requisitos, los gastos totales y las condiciones del contrato son información que ocupa y que filtra. Un anuncio de alquiler de sesenta palabras genera cien mensajes inútiles.
Variable 3: la fase del anuncio
| Fase | Estrategia de longitud |
|---|---|
| Semanas 1-3 | Longitud estándar del tipo de inmueble |
| Semanas 4-8 | Igual, pero reescrito: cambia el enfoque, no la extensión |
| A partir del mes 3 | Amplía con información nueva |
Esa última fila tiene lógica. Un anuncio que lleva meses ya ha sido visto por la mayoría de compradores activos de la zona. Alargarlo con datos que antes no estaban (el resultado de una revisión técnica, el detalle de una derrama ya pagada, el histórico de precios del barrio) le da un motivo nuevo para volver a mirarlo, y de paso refresca el anuncio.
Qué pasa si te pasas o te quedas corto
| Problema | Síntoma en las estadísticas |
|---|---|
| Demasiado corto | Muchos clics, pocos contactos, mensajes con preguntas básicas |
| Demasiado largo | Muchos clics, pocos contactos, sin preguntas concretas |
| Longitud correcta, contenido malo | Contactos que se caen antes de la visita |
Los dos primeros dan el mismo síntoma principal, así que para distinguirlos mira los mensajes: si te preguntan cosas que no están en el anuncio, es corto; si te llegan pocos mensajes y vagos, es largo y no han llegado al final.
Cómo recortar sin perder información
Cuando tu texto se pasa de largo, recorta en este orden. Lo primero que sobra es siempre lo mismo:
1. Los adjetivos valorativos. Magnífico, amplio, luminoso, acogedor, privilegiado. Solo con esto suelen caer entre 80 y 150 caracteres, y el texto mejora.
2. Lo que ya se ve en las fotos. Cocina equipada con electrodomésticos, baño completo con bañera, salón con ventanal. Si hay quince fotos, esto es puro relleno.
3. Los conectores de más. Cabe destacar que, es importante señalar que, además cuenta con. Fuera todos.
4. Las repeticiones de ubicación. El portal ya muestra la zona en la ficha; no hace falta nombrarla tres veces.
5. Los datos secundarios. El número exacto de enchufes, la marca del termo. Guárdalos para responder preguntas.
Lo que nunca se recorta, aunque te pases: el dato diferencial, el defecto compensado, los gastos, la llamada a la acción.
Cómo ampliar cuando te quedas corto
Si tienes 600 caracteres y deberías tener 1.100, no añadas adjetivos. Añade información de estas seis familias:
| Qué añadir | Ejemplo |
|---|---|
| Horario de luz | Sol en el salón de 11:00 a media tarde |
| Ruido y a qué da cada estancia | Dormitorios a patio interior, sin ruido de tráfico |
| Años de las instalaciones | Ventanas de 2021, caldera de 2019 revisada |
| Gastos concretos | Comunidad 62 € con ascensor, IBI 340 € |
| Entorno con nombres | Mercado a cuatro minutos, metro línea 4 a 300 m |
| Documentación disponible | Plano acotado y nota simple disponibles |
Si con estas seis familias no llegas a la longitud recomendada, el problema no es el texto: es que no recogiste bastantes datos en la captación.
Cómo saber cuál funciona en tu zona
Las cifras de este artículo son promedios. Lo que funciona en tu mercado concreto se averigua con dos métodos.
El método rápido: mira a los que venden. Abre el portal con los filtros de tu zona y tu rango de precio, y cuenta los caracteres de los cinco anuncios mejor posicionados. Repítelo dentro de un mes y fíjate en cuáles han desaparecido del listado, que son los que se han vendido.
El método con datos: prueba en tu propio anuncio.
- Anota impresiones, clics y contactos de los últimos catorce días.
- Cambia solo la longitud del texto, sin tocar fotos, título ni precio.
- Espera otros catorce días con volumen de impresiones similar.
- Compara la relación entre clics y contactos, que es lo que mide el texto.
Un apunte sobre este método: la longitud casi no afecta a los clics, porque en el listado apenas se ve. Afecta a los contactos. Si al cambiar la longitud se mueven los clics y no los contactos, el cambio real lo has hecho en otra cosa.
Resumen operativo
| Si tienes… | Apunta a… |
|---|---|
| Un piso normal en un portal | 900-1.400 car. |
| Un piso a reformar o una casa | 1.300-1.800 car. |
| Un inmueble de segmento alto | 1.500-2.500 car. |
| Un alquiler | 1.000-1.500 car. |
| Tu propia web | 1.500-2.500 car. |
| Redes sociales | 200-400 car. |
| Un anuncio de más de tres meses | Amplía con información nueva |