La respuesta corta: entre 12 y 20 fotos para un piso normal, con todas las estancias representadas y en el orden en que se recorre la casa.
Pero el número importa menos que dos cosas: que no falte ninguna estancia y que la primera foto sea la correcta.
Por qué ni pocas ni demasiadas
Con menos de ocho, el comprador asume que algo se está escondiendo. Si no ve la cocina, da por hecho que está mal. Si no ve el segundo dormitorio, sospecha que es minúsculo. Cada estancia que falta es una duda, y las dudas se resuelven pasando al siguiente anuncio.
Con más de veinticinco, el comprador se cansa antes de llegar al final, y las fotos buenas quedan diluidas entre repeticiones. Cinco fotos del mismo salón desde ángulos casi iguales no aportan información: aportan aburrimiento.
Cuántas según el inmueble
| Inmueble | Fotos recomendadas |
|---|---|
| Estudio o piso pequeño | 8-12 |
| Piso de 2-3 dormitorios | 12-20 |
| Piso grande o con terraza | 16-24 |
| Casa o chalet | 20-30 |
| Inmueble de gama alta | 20-30 |
| Local comercial | 8-15 |
| Alquiler | 10-18 |
La regla de fondo: una o dos fotos por estancia, y tres solo para las que venden. El salón y la terraza merecen más; el pasillo, ninguna.
Los portales tienen sus propios límites máximos de fotos por anuncio, que van cambiando. Compruébalo en tu cuenta, aunque en la práctica rara vez se alcanzan con un número razonable.
La foto principal
De todas las fotos, es la única que ve todo el mundo. Las demás solo las ve quien ya ha hecho clic. Por eso merece más tiempo que todas las otras juntas.
Debe ser: el espacio más atractivo y más amplio del inmueble, casi siempre el salón, desde la esquina que más profundidad dé y con la mejor luz.
Puede competir por el puesto: la terraza o las vistas, si son excepcionales; la fachada, solo en casas unifamiliares con exterior cuidado.
Nunca debe ser:
| Foto | Por qué no |
|---|---|
| La fachada de un bloque de pisos | A nadie le enamora un portal |
| El baño | Es lo que menos ilusiona |
| El pasillo o el recibidor | No dice nada |
| Un plano | Útil, pero no detiene el scroll |
| Una propuesta de reforma | No es el inmueble real |
| Una foto oscura o torcida | Se descarta antes de mirar |
| Un detalle decorativo | Parece que no hay nada más que enseñar |
Las cuatro primeras posiciones
En muchos portales, al abrir el anuncio se ven primero las cuatro o cinco primeras fotos, y el comprador decide en ellas si sigue mirando.
| Posición | Qué poner |
|---|---|
| 1 | La mejor: salón, o terraza si es excepcional |
| 2 | Otro ángulo del salón o la cocina |
| 3 | Cocina o dormitorio principal |
| 4 | El elemento diferencial (terraza, vistas, segundo baño) |
La cuarta es la más estratégica: si el inmueble tiene algo que lo distingue, tiene que aparecer pronto. Una terraza de 35 m² enterrada en la foto número catorce es una terraza que la mitad de los compradores no llega a ver.
El orden de la galería
Después de las cuatro primeras, la galería tiene que contar la casa como si el comprador la recorriera. Así puede hacerse un mapa mental sin haber estado allí.
El principio: de lo más atractivo a lo más funcional, y siguiendo el recorrido físico dentro de cada bloque.
Orden tipo para un piso de tres dormitorios
| Orden | Foto |
|---|---|
| 1 | Salón, mejor ángulo |
| 2 | Salón, segundo ángulo |
| 3 | Cocina |
| 4 | Elemento diferencial (terraza, vistas) |
| 5 | Dormitorio principal |
| 6 | Dormitorio 2 |
| 7 | Dormitorio 3 |
| 8 | Baño principal |
| 9 | Segundo baño |
| 10 | Terraza o balcón, otro ángulo |
| 11 | Vista desde la ventana |
| 12 | Trastero o garaje, si hay |
| 13 | Zonas comunes: piscina, jardín, portal |
| 14 | Fachada |
| 15 | Plano |
Ese orden no es rígido, pero las tres reglas que lo sostienen sí lo son:
Lo que vende, arriba. Salón, cocina y lo diferencial antes que baños y pasillos.
Agrupado por estancia. Las dos fotos del salón juntas, no una al principio y otra al final.
La fachada y el plano, al final. Son información de consulta, no de enganche.
Dónde va cada tipo especial de foto
| Foto | Posición |
|---|---|
| Staging virtual de una estancia vacía | En lugar de la vacía, en su posición normal |
| Original vacía de esa estancia | Justo después, o al final |
| Propuesta de reforma | Después del recorrido real, emparejada con su original |
| Plano | Penúltima o última |
| Vídeo o tour virtual | Donde el portal lo permita, normalmente aparte |
| Mapa o entorno | Al final |
La regla que no se rompe: la foto principal es siempre real. Puede ser un salón con staging virtual etiquetado, pero nunca una propuesta de reforma ni un render, salvo en obra nueva sin terminar.
Fotos que no deben estar
- Repeticiones casi idénticas de la misma estancia
- Fotos con personas, incluido el propietario o tú reflejado en un espejo
- Fotos con mascotas
- Objetos personales identificables: fotos familiares, documentos, nombres en buzones
- El interior de armarios salvo que sean un argumento de venta (vestidor)
- Detalles sin contexto: un grifo, un enchufe, un pomo
- Fotos de mala calidad que bajen la media: es mejor una foto menos que una mala
- Elementos de seguridad: la alarma, la caja fuerte, la puerta blindada vista por dentro
Ese último punto se pasa por alto con frecuencia y no debería: un anuncio es público y lo ve cualquiera.
Reordenar un anuncio estancado
Si un anuncio lleva semanas con impresiones pero sin clics, el problema suele estar en las primeras fotos, y es lo más barato de probar.
- Cambia la foto principal por la segunda mejor. Espera una o dos semanas.
- Sube el elemento diferencial a la posición dos o tres si estaba enterrado.
- Quita las tres peores fotos de la galería.
- Si sigue sin moverse, el problema no está en el orden: revisa precio y texto.
Cambiar el orden no cuesta nada, no requiere nuevas fotos y, además, el portal suele interpretar la actualización como actividad del anuncio. Haz un solo cambio cada vez para saber qué ha funcionado.
Checklist
- Entre 12 y 20 fotos en un piso normal
- Todas las estancias tienen al menos una foto
- La principal es el mejor espacio, real, con buena luz
- El elemento diferencial aparece en las cuatro primeras
- Las fotos están agrupadas por estancia
- El orden sigue el recorrido de la casa
- Fachada y plano al final
- Staging y propuestas en su posición correcta y etiquetados
- Sin repeticiones, personas, mascotas ni objetos personales
- Sin elementos de seguridad visibles
- Ninguna foto de mala calidad baja la media