La respuesta honesta es que no se sabe, y conviene decirlo antes de nada porque en internet vas a encontrar una decena de cifras muy concretas que parecen decir lo contrario.
Que sube el precio un 5-15 %. Que lo sube hasta un 20 %. Que lo sube hasta un 25 %. Que el retorno de la inversión está entre el 280 % y el 400 %. Que vende tres veces más rápido.
Son cifras muy citadas y, casi todas, remiten a la misma fuente. Merece la pena saber cuál es.
De dónde salen esas cifras
La gran mayoría de los datos sobre home staging que circulan en español proceden de una encuesta que la Asociación de Home Staging de España realizó a principios de 2019 entre profesionales del sector, con datos referidos a 2018.
Esa encuesta preguntó a los profesionales por sus propios proyectos: el coste de sus servicios, el precio de salida de las viviendas, el incremento posterior si lo hubo, el tiempo de comercialización y el porcentaje de clientes que repetían.
De ahí salen las conclusiones que llevan siete años reproduciéndose por todo el sector.
La primera pregunta incómoda
Esos datos son sobre home staging físico. No sobre staging virtual.
Es una diferencia grande. El staging físico pone muebles de verdad en la casa, y su efecto actúa tanto en el anuncio como en la visita. El virtual solo existe en las fotos.
Así que cuando una web escribe el home staging virtual aumenta el precio un 20 % y cita a la asociación, está atribuyendo a una técnica los resultados medidos en otra.
Y hay una segunda pregunta, más incómoda todavía: quién respondió a esa encuesta.
Los cuatro problemas de esos datos
Esto no va de desacreditar al sector del home staging, que hace un trabajo que funciona. Va de no usar como prueba algo que no lo es.
1. La fuente tiene interés en el resultado. Los datos los aportaron profesionales del home staging sobre sus propios proyectos. No es fraude: es que nadie recuerda con la misma nitidez el proyecto que salió regular que el que salió estupendo, y nadie responde una encuesta de su gremio a la contra.
2. Solo cuentan los que contrataron el servicio. Un propietario que paga por home staging es alguien que ya está haciendo las cosas bien: probablemente tiene un buen agente, ha puesto un precio realista y cuida las fotos. Esas viviendas se venderían antes aunque no hubiera staging. La encuesta no puede distinguir cuánto del resultado viene del staging y cuánto viene de ser el tipo de operación que contrata staging.
3. Son datos de 2018. El mercado inmobiliario español de 2018 y el de hoy no se parecen: ni en tipos de interés, ni en demanda, ni en oferta, ni en cómo se busca vivienda. Siete años en este sector es mucho.
4. Se citan mal y de forma contradictoria. Este es el más revelador. Las mismas conclusiones aparecen con cifras distintas según la web:
| Afirmación | Cifra citada |
|---|---|
| Viviendas que aumentaron su valor | 48 % · 37 % según la fuente |
| Cuánto lo aumentaron | Hasta un 20 % · hasta un 25 % |
| Se venden en menos de 60 días | 72 % |
| Se venden en menos de 90 días | 75 % |
| Se venden en menos de 40 días | 55 % |
Cuando una misma encuesta se cita con porcentajes distintos en páginas distintas, lo que ocurre es que cada web ha ido copiando de la anterior y redondeando. Es exactamente el mismo fenómeno que con las fechas normativas desactualizadas.
Y un matiz sobre la cifra que más se repite
Aumenta el precio hasta un 20 % es una frase con trampa lingüística. Hasta incluye el cero.
Si el 48 % de las viviendas aumentaron su valor hasta un 20 %, eso significa que el 52 % no lo aumentó nada, y que del 48 % restante no sabemos la distribución: puede que la mayoría subiera un 2 %.
No es lo mismo que el home staging sube el precio un 20 %, que es como acaba citándose.
Qué sí se puede afirmar
Que no haya buenos datos no significa que el staging virtual no funcione. Significa que funciona por un mecanismo distinto del que se le atribuye.
El staging virtual actúa sobre el clic, no sobre el precio.
El razonamiento es directo y no necesita estudios:
- En un listado de portal, la foto principal decide la mayoría de los clics.
- Una foto de un salón vacío compite peor que una de un salón amueblado, porque es visualmente más pobre.
- Más clics significan más contactos.
- Más contactos significan más visitas.
- Más visitas significan más probabilidad de vender, y de vender antes.
Y vender antes sí tiene efecto sobre el precio, pero de forma indirecta: un inmueble que lleva meses publicado acaba bajando de precio. En el sector se les llama viviendas quemadas: cuanto más tiempo lleva un anuncio sin moverse, más asume el comprador que algo falla y más agresiva es su oferta.
Así que la relación real es esta:
Mejor foto principal → más clics → más visitas → venta más rápida
→ menos rebajas de precioNo es el staging sube el precio. Es el staging evita que el precio baje. Y eso, por cierto, es un argumento mucho más fácil de defender ante un propietario, porque es el que él ya ha vivido.
Lo que definitivamente no hace
No justifica subir el precio de salida. Poner el inmueble un 10 % por encima porque las fotos están amuebladas es el camino directo a que no reciba impresiones y acabe quemado.
No arregla un precio mal puesto. Si el inmueble está caro para su zona, ninguna imagen lo va a compensar.
No mejora la visita. La casa sigue vacía cuando el comprador entra.
No compensa unas fotos malas. Amueblar virtualmente una foto oscura y torcida da una foto oscura y torcida con muebles.
La cuenta que sí puedes hacer
Con las cifras del propio coste, que esas sí son ciertas:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Staging virtual de un inmueble completo | 5-160 € |
| Primera rebaja típica en un inmueble de 250.000 € | 5.000-10.000 € |
No hace falta saber el porcentaje exacto de mejora. Si el staging virtual evita una sola rebaja en un inmueble de cada veinte, ya ha pagado un año entero de suscripción.
Ese es el argumento honesto, y es suficiente.
Cómo medirlo tú
Si nadie tiene datos fiables, el único que puede tenerlos sobre tu mercado eres tú. Y no cuesta casi nada.
Qué medir
No midas el precio final: hay demasiadas variables entre medias. Mide lo que el staging afecta directamente.
| Métrica | Dónde sale | Qué te dice |
|---|---|---|
| Impresiones | Panel del portal | Cuántos lo ven en el listado |
| Clics a la ficha | Panel del portal | La métrica clave |
| Tasa de clic | Clics ÷ impresiones | El efecto real del staging |
| Contactos | Tu bandeja | Si el interés se convierte |
| Días hasta la primera visita | Tu registro | Velocidad del embudo |
| Días hasta la venta | Tu registro | El resultado final |
La tercera fila es la que responde a la pregunta. La foto principal y el título son lo que decide el clic, así que si cambias solo la foto principal por una con staging, el movimiento de la tasa de clic es atribuible al staging.
El experimento
Dos formas, según lo que puedas permitirte:
La limpia: antes y después en el mismo inmueble.
- Publica el inmueble con las fotos reales.
- Deja pasar catorce días y anota impresiones, clics y contactos.
- Cambia solo la foto principal por la versión con staging. No toques título, precio ni descripción.
- Otros catorce días.
- Compara la tasa de clic.
La rápida: dos inmuebles parecidos a la vez. Menos rigurosa, porque nunca son iguales, pero te da una señal en la mitad de tiempo.
La plantilla de registro
| Inmueble | Ref. | Con staging | Impresiones | Clics | CTR | Contactos | Días a 1ª visita | Días a venta |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| No | ||||||||
| Sí |
Con diez o doce inmuebles registrados tendrás algo que casi ningún agente de España tiene: datos propios sobre qué funciona en tu zona.
Y eso sirve para tres cosas. Decidir con criterio en qué inmuebles invertir. Convencer a propietarios escépticos con tus números, no con estadísticas de 2018. Y, si algún día te apetece, publicarlo: sería de lo poco original que hay sobre este tema en español.
Un aviso sobre la medición
No saques conclusiones de un solo inmueble. Un anuncio puede duplicar sus clics por razones que nada tienen que ver contigo: un cambio de precio de la competencia, un puente, una noticia sobre el barrio.
Hacen falta al menos ocho o diez observaciones para que la señal se distinga del ruido. Que es, precisamente, el rigor que le falta a las cifras con las que empezaba este artículo.