La mayoría de agentes escriben la descripción del anuncio en cinco minutos, al final del día, copiando la del último piso parecido. Y luego se preguntan por qué un inmueble bien ubicado y bien de precio lleva cuatro meses sin una sola visita.
La descripción no vende el piso. Ese no es su trabajo. Su trabajo es conseguir que el comprador haga clic en «contactar», y eso es una tarea muy distinta que casi nadie aborda de forma consciente.
Qué está haciendo realmente el comprador cuando lee tu anuncio
Antes de escribir una sola línea conviene entender el comportamiento real: el comprador no lee, descarta. Tiene 40 anuncios abiertos en pestañas, mira las fotos en dos segundos y baja al texto solo si las fotos no le han eliminado el inmueble.
Cuando llega al texto, busca tres cosas en este orden:
- Confirmar que las fotos no mienten. Sospecha, con razón, que el gran angular ha hecho magia.
- Encontrar el problema. Todo piso en venta tiene uno. Si no lo encuentra en el texto, asume que se lo estás escondiendo.
- Decidir si merece la pena gastar una tarde de sábado. Esa es la conversión real: no la venta, la visita.
Tu descripción tiene que resolver esas tres preguntas antes de que cierre la pestaña. Todo lo demás sobra.
La regla que cambia todo: no describas lo que ya se ve
Este es el error estructural del 90 % de los anuncios. «Amplio salón con ventanal», «cocina equipada», «baño completo con bañera». El comprador ya ha visto el salón, la cocina y la bañera. Le estás gastando su atención en repetir información que ya tiene.
La descripción debe aportar lo que la cámara no puede captar:
- A qué hora entra el sol y en qué estancias
- Qué se oye desde el dormitorio principal un martes a las ocho de la mañana
- Cuánto se paga de comunidad y qué incluye
- Si el ascensor llega a cota cero o hay que subir tres escalones
- Qué hay a cinco minutos andando, con nombres concretos
- Cuándo se cambió la instalación eléctrica, las ventanas o la caldera
- Qué tipo de vecinos hay en la escalera
Cada una de esas frases vale más que diez adjetivos. Son datos que el comprador tendría que preguntar por teléfono, y cada duda que le resuelves antes es una fricción menos para que reserve visita.
La estructura que funciona: cinco bloques
Después de analizar cientos de anuncios que convierten, el patrón es bastante consistente. Cinco bloques, en este orden.
1. El gancho (1-2 frases)
Las dos primeras líneas son lo único que se ve sin hacer clic en «leer más», tanto en Idealista como en Fotocasa. Ahí va lo mejor que tiene el inmueble, en concreto y sin adjetivos genéricos.
Mal: «Fantástica oportunidad en zona privilegiada.»
Bien: «Tercero exterior con terraza de 12 m² orientada al sur, a dos calles del metro de Goya.»
El gancho debe contener el dato que hace único a ese piso. Si no sabes cuál es, todavía no estás listo para escribir el anuncio.
2. Lo que las fotos no cuentan (3-4 frases)
Aquí van los datos sensoriales y prácticos. Luz, ruido, orientación, estado real de las instalaciones, gastos.
«El salón recibe sol desde las once de la mañana hasta media tarde. La fachada da a una calle peatonal, así que por la noche no se oye tráfico. Ventanas cambiadas en 2021 con climalit y caldera de gas revisada este año. La comunidad son 68 € al mes e incluye el mantenimiento del ascensor.»
3. La distribución (2-3 frases)
Breve y funcional. Metros útiles, número de habitaciones reales y cómo se reparte el espacio. Nada de recorrer el piso habitación por habitación: eso es lo que hacen las fotos.
«Son 78 m² útiles distribuidos en tres dormitorios (uno de ellos individual, de 7 m²), salón independiente, cocina con office y dos baños completos.»
Fíjate en el paréntesis. Decir que un dormitorio es pequeño antes de que lo descubra el comprador genera confianza y filtra visitas inútiles. Ocultarlo solo consigue que alguien pierda un sábado y tú también.
4. El entorno con nombres propios (2-3 frases)
«Bien comunicado» no significa nada. «Parada de metro a 300 metros, línea 4» sí.
«A cinco minutos andando están el mercado de Chamartín y el parque de Berlín. Colegio público a dos manzanas y centro de salud en la misma calle.»
5. El cierre (1 frase)
Una llamada a la acción concreta, con un motivo para actuar ahora que sea verdad.
«Disponible para visitas esta semana, incluidas tardes. Escríbeme y te paso el plano acotado.»
Ofrecer algo tangible (el plano, la nota simple, el certificado energético) funciona mucho mejor que un genérico «no dudes en contactarnos».
Antes y después de una descripción real
Antes:
«Magnífica vivienda en excelente estado en una de las mejores zonas de la ciudad. Consta de 3 habitaciones, 2 baños, salón comedor muy amplio y luminoso y cocina totalmente equipada. Finca con ascensor. Muy bien comunicado. ¡No pierdas esta oportunidad! Llámanos para concertar una visita.»
Cuarenta y ocho palabras que no dicen absolutamente nada. Podrían describir 40.000 pisos distintos.
Después:
«Tercero exterior de 78 m² útiles con dos baños, en finca de 1978 con ascensor a cota cero.
El salón tiene sol desde las once hasta media tarde y da a una calle interior, así que no se oye tráfico. Ventanas con climalit cambiadas en 2021 y caldera revisada este año. La comunidad son 68 € al mes con ascensor incluido.
Tres dormitorios, uno de ellos individual de 7 m² que funciona bien como despacho. Cocina con office donde cabe una mesa de cuatro.
A cinco minutos andando están el mercado y el parque de Berlín; metro línea 4 a 300 metros.
Se vende por traslado, así que hay flexibilidad en la fecha de entrega. Visitas esta semana, también por las tardes: escríbeme y te paso el plano acotado.»
El segundo texto tarda cuatro minutos más en escribirse y filtra mucho mejor. Los que llaman ya saben que hay un dormitorio pequeño, ya saben lo que pagan de comunidad y vienen predispuestos.
Longitud óptima según dónde publiques
| Portal | Longitud recomendada | Nota |
|---|---|---|
| Idealista | 900-1.400 caracteres | Trunca a ~200 caracteres en el listado |
| Fotocasa | 800-1.200 caracteres | Penaliza descripciones muy cortas |
| Habitaclia | 800-1.200 caracteres | Similar a Fotocasa |
| Web propia | 1.500-2.500 caracteres | Aquí sí interesa extenderse por SEO |
| Redes sociales | 200-400 caracteres | Solo gancho y llamada a la acción |
Por debajo de 600 caracteres el anuncio transmite dejadez. Por encima de 1.500 en un portal, nadie lo lee entero.
Los seis errores que más caro cuestan
Empezar por «Magnífica oportunidad». Es la frase más repetida del sector y el comprador la filtra automáticamente. Cualquier apertura genérica desperdicia las dos líneas más valiosas del anuncio.
Mayúsculas y signos de exclamación. ESPECTACULAR ÁTICO!!! no transmite entusiasmo, transmite desesperación por vender. Los portales además lo penalizan en algunos casos.
Ocultar el defecto evidente. Si es un bajo interior, dilo en la primera línea. El comprador que busca precio bajo lo valorará; el que no, te ahorrará una visita. Esconderlo solo retrasa el descarte y te cuesta una tarde.
Lenguaje discriminatorio. Nada de referirse al perfil de los vecinos, del barrio o del comprador deseado. Además de ilegal, puede costar la retirada del anuncio.
Copiar y pegar entre inmuebles. Los portales detectan contenido duplicado y lo degradan en el posicionamiento interno. Si tienes veinte pisos con la misma descripción, los veinte rinden peor.
Terminar sin llamada a la acción. El lector convencido necesita un empujón concreto. Sin él, cierra la pestaña y no vuelve.
Un atajo que ahorra horas
Escribir bien veinte descripciones al mes son cuatro o cinco horas de trabajo. La forma de reducir eso a una hora no es escribir peor, sino sistematizar: una plantilla con los cinco bloques, una lista fija de datos que recoges siempre en la visita de captación, y una herramienta que te monte el primer borrador a partir de esos datos.
Ese borrador nunca se publica tal cual —se nota, y mucho—, pero te ahorra la página en blanco y garantiza que no se te olvide ningún bloque. La clave está en la calidad de los datos que recoges en la captación: con notas buenas, el borrador sale decente; con notas vagas, sale exactamente igual de vago.